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小产权房存在的原因及问题 未来出路分析

房源资讯2019-04-13 14:34:44 作者:

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小产权房存在的原因及问题 未来出路分析

  城市的发展其实就是人的发展,城市发展起来了,人口自然会涌入进来,许多小型产权房继续出现在一些城市周围。这些房子有自然的价格优势,自然有更高的吸引力,这是在买房的过程中。是一个不可避免的现象。近日,有媒体报道,安徽齐某姓业主突然接到法院起诉书,要求已居住14年的财产归原业主所有。后来知道,原来是原业主对小产权房交易合同无效要求齐归还房地产。小产权房,顾名思义,与拥有大产权的70年前的房屋不同.小产权房的买受人和占用人主要是本村的村民,然后可以把剩下的部分卖给买房人,这部分购房者基本不享有权益保护。这往往是经常出现问题的根源。

  小产权房为什么会出现?


  小产权房是一个普遍的现象,为什么明知道购房权益可能无法得到保障,还有那么多人选择小产权房呢?笔者认为,对于小产权房,大家都知道这是不被法律认可所有权的房子,也都知道存在一定的风险,但是随着越来越多的人涌入大城市,面对目前商品房较高的价格,买套房子并不容易,而小产权房相对低廉的价格则对购房者产生了吸引力,所以不少人抱着侥幸心理,退而求其次。除此之外,小产权房是不受限购等调控措施限制的,所以在楼市调控的背景下,很多无法买房的人会考虑小产权房,这时候小产权房的交易反而会更加活跃。
 

  小产权房存在哪些问题?


  小产权房虽然便宜,但问题更让购房者担忧。一方面,小产权房不受法律保护,与其相关的交易行为往往是违法的,所以一旦产生了买卖纠纷,购房者的权益就得不到保障。对于这一点,文章开头举的例子已经做了最好的说明。另一方面,与70年大产权房相比,小产权房的房屋质量缺乏监督管理,也缺少科学有效的规划。此外,在房屋质量、社区配套以及卫生绿化等方面都存在一些问题。总而言之,小产房权的品质以及居住体验感是无法与大产权相比的。

  小产权房的出路在哪里?


  关于小产权的出路,业内有很多讨论,但归根结底,无外乎拆掉和转正两个方向。在笔者看来,小产权房数量众多,全部拆掉的可能性不大,目前业内讨论的主要是转正的问题,而且对已经买了小产权的业主来说,大家最关心的问题也是能否转正。笔者认为,未来小产权的出路最有可能是以下几个方向。

  第一,补足土地出让金等手续转正。


  清华大学法学院教授崔建远曾表示,针对一些试点的和已经卖出去的,可通过补充手续,完善程序,补足土地出让金等方式改变小产权的性质,使其转正。那么,言外之意呢?笔者认为,虽然目前对于小产权的数量没有权威统计,但可以预想的是,数量必然不会少,所以应该差异化解决,除了补齐手续使其合法化以外,严重违法的可能会采取拆除的方法。

  第二,发展住房租赁市场。


  在当前大力发展住房租赁市场的背景下,国家已经规定,集体土地可以通过租赁住房的形式直接进入市,目前已开始试点。在笔者看来,对于人口不断涌入的一二线城市来说,小产权房转为租赁住房,这既可以通过增加市场供给来起到抑制房价的作用,也给小产权房指明了一个清晰的方向。

  第三,共有产权等保障房。


  未来房地产市场将建立住房市场和保障市场两大体系,满足多层次的住房需求。笔者认为,针对共有产权等保障房市场而言,单纯依靠大规模盖房并不现实,毕竟土地资源是有限的,而回购现有的小产权房来作为保障住房或许是可能实现的供给途径,这既解决了小产权房的所有权问题,也向市场供应了大量的保障房。
  针对小产权转正问题,清华大学法学院教授崔建远表示,这么多小产权拆了太浪费,未来一定会逐渐合法化。同样,在笔者看来,小产权房体量较为庞大,讨论了这么多年的转正之路应该不会太遥远。值得注意的是,今年3月份,国家上线了全国非商品房备案网,可以针对非商品房的房屋归属和性质进行登记,目前海南等地已开始试点。笔者认为,这将使得非商品房有证可查,可以进一步保障购房者的权益,对于身为非商品房的小产权房来说,无疑是一个好消息。

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