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小产权房买卖合同的几种情况  最新政策了解

房源资讯2019-04-24 18:49:39 作者:

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小产权房买卖合同的几种情况 最新政策了解

  2018刚刚过去,准备迎接新的一年,就看到有报道中对于楼市中小产权房的相关资讯。其实小产权房是比较普遍的,但是有的地方的总量比较多,特别是深圳,东莞,北京的总量占全国的60%以上;
 

 
  深圳这个地方和商品房各占半壁江山,部分区域二手商品房价格高达每平方米10万以上,造成了绝大部分市民买不起,在刚性需求的驱动下大家把眼光只能瞄准小产权房市场,来满足安家置业的目的。

  大家即爱它便宜,又害怕买到一个定时炸弹,拆迁的顾虑总是认很多人忧心重重;产权得不到政府的认可是最担心。

  一、小产权房买卖合同效力的3种情形


  1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

  我国法律明文规定,农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售。但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖。

  因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时买卖对方也表示真实,且不违反法律或社会公共利益,那么在这种情况下,一般会认定该小产权房买卖合同是有效的。

  2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效

  因为农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此,买卖双方所签订的房屋买卖协议,是违反我国有关法律、法规强制性规定,一般都会被认定为无效协议。

  3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效

  根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

  也就是说,宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转,城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的,该买卖行为一般是无效的。

  但是,城镇居民在签订小产权房买卖合同后,取得了该集体组织户口并经相关部门批准,该房屋买卖合同一般认定有效。
 

  三、小产权房有哪些类型?

  1、通常意义上的小产权房


  也就是占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。一般来说,该类型的小产权房在实际生活中,是最常见的。

  2、限制销售的小产权房


  也就是在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售。同时还是具有产权纠纷的不完全产权房。

  3、军产房


  所谓的军产房,其实意思就是指在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民。因此,人们就俗称“军产房”。

  4、部分二手房


  在实际生活中,有一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金,就这样直接进买卖交易了,该类型的二手房也为小产权房。一般来说,该类房屋的买卖合同会被视为无效。

  深圳80年代改革开放以来小产权房就随之伴随而来,原关外的公明、石岩、布吉、龙华、南山、西乡、松岗等地是重灾区。楼市每年都有整顿小产权房的最新政策云云,只不过是只见雷声不见雨点,几十年下来房源越来越多,深圳地方政府曾在2013年公布13个违建试验区,

  依据《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理试点工作方案》来进行,但最后都没有什么实质性的进展。
 

  2019年中国政府或实施以下小产权房最新政策:


  第一、从源头上禁止小产权房新建及现房买卖

  地方政府严格把关“一户一宅”,村民以私人宅基地向国土部门申报住宅项目全部从严审核,源头上扼制“小产权”再次流入楼市中。

  村民自建房的过程中,当地城建部门都会现场执法,随时对加建加盖等违法行为进行从重处罚。发现对没有按照申报来进行的自建房,

  辟如对没有申报的房屋建设好以后,不管是销售楼花还是现房都会予以没收,并对相关村委和责任人追究连带责任。

  第二、人性化处置已经建成的小产权房顶目

  中国的房地产产权登记已经完成80%左右,小产权房因为历史原因无法准确统计,在深圳、东莞等地方,政府施行回收的方法,来用以公租房、廉租房的用途。

  这些小产权房重灾区规模空前,不可能一拆了之那是对资源严重不负责任的做法,所以这也是政府一直以来重点研究的课题。

  尽管在中国小产权房产权没有得到法律保护,但现行的施政中还是对小产权房拆迁给予了赔偿。


  小产权房毕竟解决了政府不能解决的住宅刚性需求,深圳、北京、广州等一线城市地价房价不断攀升,市民的住房问题已影响到当地经济改革。

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